🚀Ruilthuis is momenteel in bèta. Werkt er iets niet? Laat het ons weten en help ons het beter te maken.
Alles wat je moet weten
Hoe werkt woningruil?
Een huurwoning ruilen klinkt ingewikkeld maar is dat niet. Op deze pagina leggen we stap voor stap uit hoe het werkt, wat het verschil is tussen een 1-op-1 ruil en een driehoeksruil, en wat je nodig hebt om te beginnen.
Woningruil betekent dat twee huurders van woning wisselen. Jij trekt in bij de ander, de ander trekt in bij jou. Zo omzeil je de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en hoef je niet te concurreren op de vrije markt.
⏱️
Geen wachtlijst
Woningnet kan jaren duren. Bij woningruil zoek je direct een match en ga je snel door met het leven.
🤝
Huurder blijft huurder
Je ruilt je huurrecht, niet je eigendom. Je huurt gewoon de woning van je ruilpartner bij dezelfde corporatie of verhuurder.
💸
Kosten zijn laag
Geen makelaarskosten, geen aankoop, geen overdrachtsbelasting. Alleen de gewone huur van je nieuwe woning.
📋
Toestemming nodig
Bijna altijd moet je verhuurder of corporatie akkoord gaan. Dat is wettelijk geregeld maar vraagt tijd en voorbereiding.
Stap voor stap
Hoe werkt het in de praktijk?
Van eerste idee tot sleutels in de hand doorloop je een aantal stappen. Hier zie je hoe dat er op Ruilthuis uitziet.
1
Maak een advertentie van jouw woning
Vul de details in van je huidige woning: foto's, huurprijs, m², het type, buitenruimte en wat je zoekt in een nieuwe woning. Dat duurt een paar minuten.
2
Zoek matches op jouw wensen
Gebruik de filters om te zoeken op stad, huurprijs, kamers, buitenruimte en meer. Ruilthuis berekent automatisch hoe goed elke woning bij jou past en geeft een matchpercentage.
3
Stuur een ruilverzoek
Zie je een woning die je aanspreekt? Stuur een ruilverzoek met een korte begroeting. De ander kan dit accepteren, afwijzen of om meer informatie vragen.
4
Doe een bezichtiging
Spreek af om elkaars woning te bekijken. Dit doe je buiten Ruilthuis om, gewoon persoonlijk contact. Zorg dat je alle vragen stelt die je nodig hebt.
5
Vraag toestemming aan je verhuurder
Zijn jullie het eens? Dan melden jullie allebei de ruilwens bij hun eigen verhuurder of corporatie. Die beoordelen de aanvraag. Dit kan een paar weken tot maanden duren.
6
Tekenen en verhuizen
Beide verhuurders geven akkoord? Dan tekenen jullie elk een nieuw huurcontract en spreken jullie een verhuisdatum af. Klaar.
Ruilvorm één
De 1-op-1 ruil
Bij een 1-op-1 ruil wisselen precies twee huishoudens van woning. Jij wil wat de ander heeft, en de ander wil wat jij hebt. Eenvoudig, direct en het minst ingewikkeld.
Hoe een 1-op-1 ruil eruitziet
👤
Jij
Woning A Amsterdam-West
⇄
Directe ruil
👤
Ruilpartner
Woning B Utrecht
✓
Voordelen
Overzichtelijk, minder mensen betrokken, makkelijker te plannen, minder kans op afspraken die niet nakomen.
○
Nadelen
Minder matches beschikbaar. De perfecte combinatie waarbij jij wil wat de ander heeft én andersom is minder vaak voorhanden.
💡
Tip voor 1-op-1 zoekers
Zet de 1-op-1 filter aan in de zoekpagina en je ziet alleen mensen die ook een directe ruil willen. Dat scheelt veel tijd en teleurstelling achteraf.
Ruilvorm twee
De driehoeksruil
Bij een driehoeksruil zijn drie huishoudens betrokken. Persoon A verhuist naar B, B verhuist naar C, en C verhuist naar A. Niemand wil precies wat de ander heeft, maar samen sluiten ze een kring.
Hoe een driehoeksruil eruitziet
🏠
Persoon A
Amsterdam wil → Utrecht
🏡
Persoon B
Utrecht wil → Rotterdam
🏘️
Persoon C
Rotterdam wil → Amsterdam
Iedereen verhuist één stap verder in de kring. Zo komt niemand zonder woning te zitten.
✓
Voordelen
Veel meer mogelijke matches, omdat je niet hoeft te wachten tot iemand precies jouw woning zoekt. Grotere kans om iets te vinden dat echt bij je past.
○
Nadelen
Drie partijen moeten het eens zijn én alle drie toestemming krijgen van hun verhuurder. Dat vraagt meer afstemming en er is meer kans dat één partij afhaakt.
⚠️
Belangrijke aandachtspunten bij een driehoeksruil
Spreek vroeg af hoe jullie omgaan met één partij die afhaakt. Zorg dat alle drie de verhuurders op hetzelfde moment worden aangeschreven, want als één weigert valt de hele constructie uit elkaar. Maak ook duidelijke afspraken over de verhuisdatum zodat niemand tijdelijk nergens woont.
Juridisch
Toestemming van je verhuurder
Woningruil is in Nederland wettelijk toegestaan via artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat je het recht hebt om te ruilen, maar dat je verhuurder wel toestemming moet geven. Die toestemming mag niet zonder goede reden worden geweigerd.
1
Controleer je huurcontract
Sommige huurcontracten bevatten specifieke afspraken over onderhuur of ruil. Lees dit goed door voordat je verder gaat.
2
Dien een officieel ruilverzoek in
Vraag schriftelijk toestemming bij je verhuurder of woningcorporatie. Geef daarin aan met wie je wil ruilen, waarom en wat de geplande datum is. Voeg de gegevens van de ruilpartner toe.
3
Wacht op reactie
Verhuurders hebben wettelijk 8 weken om te reageren. Grotere corporaties doen er soms langer over. Houd hier rekening mee bij het plannen van je verhuisdatum.
4
Bij weigering
Word je geweigerd zonder duidelijke reden? Dan kun je via de rechter alsnog toestemming afdwingen. Een verhuurder mag uitsluitend weigeren op grond van zwaarwegende bezwaren, zoals huurachterstand of een te hoge inkomenstoets.
💡
Laat je niet verrassen
Bespreek de ruilwens al vroeg informeel met je verhuurder, voordat je een officieel verzoek indient. Zo weet je snel of er bezwaren zijn en kun je die op tijd aanpakken.
Veelgestelde vragen
Vragen en antwoorden
Ja, in principe wel. Woningruil is wettelijk toegestaan voor alle huurders, ook in de sociale sector. Je corporatie moet toestemming geven maar mag dat niet zonder reden weigeren. Voorwaarden kunnen per corporatie verschillen.
Ja, dat is mogelijk. Je betaalt dan gewoon de huurprijs van de woning waar je naartoe gaat. Sommige corporaties controleren wel of je inkomen past bij de nieuwe huurprijs, net als bij een gewone huurovereenkomst.
Dat verschilt sterk. Het vinden van een match via Ruilthuis kan weken tot maanden duren, afhankelijk van hoe specifiek je wensen zijn. De procedure daarna bij de verhuurder duurt gemiddeld twee tot vier maanden.
Een verhuurder mag uitsluitend weigeren op zwaarwegende gronden, zoals huurachterstand, gedragsoverlast of een te laag inkomen voor de nieuwe woning. Bij een onterechte weigering kun je naar de kantonrechter om alsnog toestemming te vragen.
Ja, dat kan. Er zijn geen wettelijke beperkingen op het gebied van stad of regio. Sommige corporaties zijn regiobonden, wat betekent dat ze alleen woningen verhuren in een bepaald gebied. Dat kan betekenen dat je van verhuurder wisselt, wat soms extra stappen vereist.
Woningnet is een wachtlijstsysteem waarbij je punten opbouwt om in aanmerking te komen voor vrijgekomen woningen. Ruilthuis is een platform voor directe ruil: jij biedt jouw woning aan en zoekt iemand die met jou wil wisselen. Geen wachtlijst, geen punten, maar je hebt wel een ruilpartner nodig.
Ja, tijdens de lanceringsfase is alles volledig gratis. Daarna blijft zoeken, filteren en matches bekijken gratis. Alleen voor het sturen van berichten komt een kleine vergoeding. We kondigen dit ruim van tevoren aan zodat je niet voor verrassingen staat.
Een bezichtigingsdag is één dag waarop meerdere mensen jouw woning kunnen komen bekijken. Je stelt zelf de datum en tijdslots in. Alleen mensen met wie je een wederzijdse match hebt kunnen een slot reserveren, tenzij jij zelf iemand uitnodigt. Zo hoef je niet voor elke geïnteresseerde apart thuis te zijn.
Je kunt stilletjes interesse tonen in een woning. De ander krijgt daar geen melding van. Pas als jullie allebei interesse tonen in elkaars woning, krijgen jullie een melding en gaat het berichtenscherm open. Zo kom je nooit in een ongemakkelijke situatie.
Ja. Ga naar Mijn account en kies voor Op vakantie met een einddatum, of Even op pauze. Bij vakantie is je profiel nog zichtbaar maar mensen zien dat je tijdelijk niet reageert. Bij pauze is je profiel onzichtbaar maar blijven al je matches bewaard.
Nee. Op je advertentie is alleen je wijk of buurt zichtbaar, zoals Amsterdam-West of De Baarsjes. Je exacte adres deel je pas zelf, bijvoorbeeld bij het plannen van een bezichtiging.
Ja, Ruilthuis is ook voor huurders bij particuliere verhuurders. Controleer wel of je huurcontract geen clausule bevat die ruil verbiedt. Bij twijfel bespreek je het eerst met je verhuurder voordat je verder gaat.
Op Ruilthuis krijg je een melding als iemand in vijf of meer van jouw kringen zit maar al acht weken niets heeft gedaan. Je kunt dan zelf beslissen of je alle matches met die persoon wil beëindigen. Zo houd je zelf de controle over wie er in jouw kringen zit.
Klaar om te beginnen?
Ruilthuis opent binnenkort. Schrijf je in voor de wachtlijst, dan hoor je het als eerste.